银川在沉默中爆发

金融界 阅读:9662 2021-04-02 21:02:06

银川出圈了,这一次不是因为枸杞,而是因为房价。

地处中国西北地区宁夏平原中部的宁夏银川,东踞鄂尔多斯西缘,西依贺兰山,黄河从市境穿过,是西北地区重要的中心城市。作为历史悠久的古城,银川山环水绕,素有“塞上江南、鱼米之乡”的美称。

在过去很长一段时间里,银川的存在感并不高,在大众的印象里,提到银川,是“枸杞”、是“西北”。但2021年3月,银川却以房价涨幅登上胡润2020年度全球房价指数榜单第10名,这让银川迅速出圈。

银川是以14.2%的房价涨幅登上这一榜单的,也是唯一一座入围前十的中国城市。而在2021年1月份和2月份,银川新建商品房价格同比涨幅仍为全国第一。根据国家统计局公布的70城房价数据,截至2021年2月,除去2020年2月疫情期间环比持平之外,银川新房房价环比已连涨49个月。

一时之间,这座西北边塞城市,引起了大众的关注。

但实际上,银川房价并不是2020年才开始上涨的。本地人告知燃财经,从2018年开始,银川房价涨幅开始明显。

在北京工作3年、深圳工作近5年的互联网人方立,就是在2018年回到了家乡银川,在银川大型国企中国电子科技公司出任产品经理,他见证了银川近几年的发展,不仅仅是房价。

“深圳的房子买不起,结婚生子后,留下来更难了。”2019年,方立就在银川核心区金凤区的城南版块购买了一套房子,单价9000元/平方米,如今已经收房入住,“我回来的时候,银川房价就在上涨,我赶紧买了,现在小区二手房价格到1.2-1.3万元/平方米。”

银川房价仍在上涨已是不争的事实,中国房价行情网数据显示,银川2月份新房均价7937元/平方米,二手房均价7604元/平方米,其中金凤区新房价格为9126元/平方米,兴庆区为8133元/平方米。

宁夏同策易大房地产咨询有限公司董事长易荣华认为,房价、地价上涨与价格洼地也有关系,银川房价在全国省会城市( 首府城市 )中排名靠后,与周边省会城市房价差距较大,近期的涨价存在一定程度的补涨因素。

房价上涨的背后,虽然与银川在过去一直处于价格洼地有着必然的关系,但银川近年来对科技产业的推动,促进银川经济逐步发展,这对人才回流和房价上涨也起到一定的推动作用。

58安居客房产研究院分院院长张波就认为,银川作为省会城市,长期人口流入是大概率事件。“虽然银川本身很难定位为二线城市,它是三线城市的能量级。但它本身的城市地位,对于整个宁夏地区依然有明确的吸引力。”

不过,快速上涨的房价开始让方立有些感叹,他甚至怀念2018年前的银川,“银川现在的房价已经超过了普通人的承受范围,还是希望房价能控制在一个合理的范围。”

针对上涨的房价,银川政府也出台了一系列的管控措施。如2020年9月29日,银川市政府就曾发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,规定楼市“限价”、“限购”、“限贷”的“银八条”。受此影响,2020年底,银川的房价平稳了一段时间,但2021年又迅速开始复苏。

为此,3月26日上午,银川市住建局提出要严格落实“银八条”房地产调控措施。3月29日,银川市住建局将38个商品住房项目“一房一价”房源信息进行公示。

“监管部门对房价的管控,对房价涨幅的抑制多少会起到一点作用。”方立他们并不希望银川的房价上涨过快,他们希望银川能成为一座“幸福指数爆棚的城市”,而不是“压力重重”。

“我们希望银川能受到更多的关注,迎来有更好的发展,希望银川未来不仅仅是因为房价而‘出圈’。”这不是方立一个人的心声。

年轻人去银川

方立出生于宁夏的地级市中卫,一个旅游胜地,距离银川不过一个小时车程。曾经,1988年出生的他也是一个在外漂泊的人,先后在北京、济南、重庆工作过,还在深圳呆了4年多。如今,他已经在银川国企中国电科工作了3年,月薪税前1.2万元。

“大家的情况都差不多,我30多岁,生了孩子,但父母都还没退休,没办法去深圳帮忙照顾孩子,面临的难题就是,要不然媳妇辞职全职照顾孩子,要不然就是花钱请保姆带孩子,感觉各种方案都不太行,加上又没钱在深圳买房,就决定回来了。”方立对燃财经表示,在银川,消费水平、生活成本可能跟一线城市也差不多,但房价对比悬殊。

如方立一样,越来越多的宁夏人选择回到银川安家立业。“银川互联网公司超过八成的员工,都是从北上深回来的。由于有存款,工资高,消费能力强,这些人也会在银川买房。”

不仅仅是在外地的银川人在回银川,还有很多周边县市的人口也开始流入银川。方立告知燃财经,他在中卫的亲戚,每家基本都会在银川买一套房,也有买好几套的。

2020年末,银西高铁正式开通运营,银西高铁让银川与全国高铁网接轨。在宁夏省内,灵武、吴忠因为高铁与银川的联系更加紧密,银川的虹吸效应更加明显,人口加速聚集。

“高铁一响,黄金万辆。”银川一位贝壳找房中介发现,高铁开通后,其他县市来银川买房的人变多了。据统计,兴庆区的众一福泽上豪苑,20%客户来自省外,如内蒙古、甘肃、陕西,25%来自银南 ,如中卫、固原 、吴忠,12%来自银北,如石嘴山、平罗。

在宁夏2020年3920.55亿元GDP中,银川生产总值达1964.37亿元,完成了宁夏50%的业绩。聚集的经济实力,是银川对于宁夏其他地区存在虹吸效应的重要原因。

此外,多位银川土著指出,宁夏“煤城”石嘴山市的大武口区,煤矿产业链断裂,很大一部分人转移到银川工作、生活,“银川有能源大企业宁煤集团,这几年煤矿业回暖,也提供了不少就业机会,吸引了很多人。”

除了本地人在往银川集中,实际上,近几年,宁夏也以人才引进方式吸引了一批外地人才来银川。

来自山东的小多就是典型的例子,他与妻子都是985高校博士毕业,2017年通过人才引进政策进入宁夏大学,“我俩一共拿到近70万元的安家费,还了债务结了婚,剩下40万元作为首付在银川买了套房。父母也跟着来了银川,我们还挺喜欢银川的。”

谈及为何选择宁夏大学,小多表示,“在这里科研经费更好拿,不像有些大城市的高校那般竞争激烈。”2019年,小多年收入在24万元左右,这一收入在银川生活,相对比较舒适。

“也许有人认为,我这个学历,拿这个钱不太值,但我觉得这取决于个人,我的性格比较平和,就想踏实做实验、读论文,每天看日出日落,不喜欢大城市的雾霾和喧嚣。”据他介绍,同事主要是来自东北三省、山东、甘肃和陕西。

小风也于2020年入职宁夏大学,据他观察,学校一年引进人才四五十人,“东部高校竞争压力太大,宁大补贴也比东部一些三线城市的学校多,比如潍坊、临沂之类的,并且这边基本都是事业编制,而东部好点的学校都是合同制。”

银川市统计局显示,2019年末,银川市常住人口229.31万人,比2018年末增加4.25万人,增长1.89%;2018年末银川市常住人口225.06万人,比2017年增加2.52万人,增长1.13%。尽管增长幅度不大,银川的常住人口在逐年增加。

科创产业起步

“人才流入的重要原因,是经济的逐步发展。”在方立看来,近年来银川对科创产业的重视和推进,是吸引人才的重要因素。

虽然与国内其他省会城市相比,银川在科技领域尚处于起步阶段,但不得不承认,新产业的推进,给银川带来新的发展机遇。银川十四五规划表明,将打造“科创中国创新枢纽城市”,2020年,银川也被中国科协确定为“科创中国”首批试点城市。

百度是银川引入的互联网企业之一。2020年11月2日银川国际智慧城市博览会上,银川市政府向百度颁发首批智能网联汽车的首批测试牌照。同日,银川首条自动驾驶汽车路线开通,百度Apollo自动驾驶车辆驶上银川的公开道路。

据报道,百度与银川市深入合作,将联合银川公铁物流服务中心、银川车联科技有限公司、中国移动共同在银川国际公铁物流港打造全国领先的自动驾驶商用车测试示范基地。

“自动驾驶汽车道路”属于银川新基建、智慧城市蓝图的一部分。自2013年获批全国第二批智慧城市试点城市,银川主要在“互联网+医疗健康”、“互联网+教育”、“互联网+政务服务”等方面发力。

方立表示,其所在的中国电科,目前在为公安部门搭建物联系统,也是智慧城市的相关项目。

中国电科,即位于西夏区的银川中关村创新中心。

官方资料显示,该科技园成立于2017年12月,三年以来引进315家企业,包括17家高新技术企业、10家独角兽企业、7家科研院所,“互联网+医疗”企业则达73家,2020年主营业务收入超过50亿元,知名企业如百度、零氪、科大讯飞、好大夫在线也入驻了园区。

在金凤区城南版块,银川经开区育成中心也是一个科技互联网园区,成立于2013年。银川市政府显示,截止2019年底,育成中心共有高新技术企业31家( 占入园企业比例6.8% )。根据银川广播电视网报道,育成中心2020年实现主营业务收入54亿元。

燃财经走访发现,园区多为中小型科创企业,也有中国电信创新中心,以及聚焦物联网科技的电通集团,旗下有两家新三板上市公司电通微电、电通物联。

方立指出,银川的互联网公司大多为“To B”性质,比如中国移动就有几十家外包公司在银川,华为的外包公司中软国际也在银川有分公司,“程序员给政府机构、国企和私企做系统、软件等,这些外包公司的待遇比国企好,月薪都是1-1.2万元,也有一个月拿1.5万的,而国企一般就是7000-8000元/月。”

2020年7月,银川市网信局联合中国信息通信研究院共同编制了《银川市数字经济发展白皮书》,报告显示,2019年银川市数字经济规模超过600亿元,增速约为15%,占GDP比重超过30%。其中,数字产业化规模约89亿元,产业数字化规模约520亿元。

房价翻了一番

经济在发展,银川的房价也在上涨。

“2020年上半年,银川金凤区还有6字头的房价,下半年7字头已经稀缺,而且随着新项目的陆续上市,破万元的楼盘也越来越多。”银川一位房地产媒体人表示,银川主城三区板块正在上演一部“100万房子消失史”。

在银川三区两县中,兴庆区为老城区,是过去的繁华商业区,金凤区则是政府行政中心、中央商务区、经济技术开发区,属于城市新的核心发展区,而西夏区有大学城,但位置偏远,有大片盐碱地,仍待进一步开发。

根据当地习惯,金凤区分城南、城北,城南有产业园银川iBi育成中心、万达商圈,城北则有CBD、大悦城尚圈。围绕着CBD、各大商圈,银川的楼盘不断建设起来。

出生并成长于宁夏银川市,何生现在是中免集团旗下分公司的总经理。2013年,银川市为政府部门、事业单位、国企员工建设了阅海万家小区,位于金凤区阅海湾CBD旁边,“2013年买的一套是3280元/平方米,2015年买的一套约3400元/平方米,但到了现在,小区二手房价格已经涨到1.1万元/平方米。”

2012年,儿子刚在上小学,晓薇一家就在银川金凤区城北板块买了一套房,单价6300元/平方米,“买了之后,好几年价格都没什么变化,2016年的时候,突然开始涨价,现在二手房价1.2万元/平方米,确实翻倍了。”

距离银川经开区育成中心2公里处,就有银川城南板块去年至今涨幅较大的两个热门楼盘,万科翡翠公园和万科大都会。

宝湖公园附近的万科翡翠公园,2019年底开盘,总共开发37栋高层、12栋洋房,目前仅剩几栋楼在售,均价1.2-1.35万元/平方米。项目销售表示,项目2020年的售价约为9000-1万元/平方米,涨幅最多达5000元/平方米,而目前周边二手房价格也达1.1-1.2万元/平方米。

距离该项目不远处,是靠近在建大型商业体建发优悦城的万科大都会,项目销售表示,楼盘去年11月开盘,目前均价1.1万元/平方米,而一楼带院子的户型要1.5万元/平方米,总价200万元左右。

阅海湾CBD,位于银川城北板块,即银川目前房价涨幅最大的区域。日前,燃财经走访发现,城北板块在售项目不多,阅海湖东边的天山国府壹号项目,工作日看房人数仍不少,项目销售表示,楼盘2019年开盘价格是8500-9500元/平方米,去年涨到1.1万元/平方米,3月份的价格则已达到1.2-1.3万元/平方米。

过去一两年之间,银川城北楼盘涨价幅度在2000-5000元/平方米。当地隆诚地产一位房产中介表示,有业主于3月底出手了世贸世悦府一套139平方米的毛坯房,2019年的买入价是7000元/平方米左右,而今净拿178万元,约合1.3万元/平方米,“根本没装修、没住,两年期到就转手卖掉。”

中梁印也是城北板块2020年火爆的一个项目,去年8月开盘,共开发26栋楼,如今只剩下几栋楼即将加推,此前开盘的都已经售罄。

“去年的价格约为1-1.1万元/平方米,最后一批预计4月份推出,价格可能是1.2万元/平方米。”项目销售告诉燃财经,由于项目备受关注,目前价格都由房管局统一规定,作为银川房价调控示范,“除了我们项目,去年到现在( 城北 )只涨1000-2000元/平方米的已经很少了,一路之隔的中海九樾,年中上市价格得在1.5万元/平方米以上。”

如今,兴庆区的房价也不低,一位贝壳找房中介对燃财经表示,近期有本地人预算80万元在市区买一套房,但实际上这一金额很难买到房子。“他们对房价的了解还停留在两三年前,以为五六十万、七八十万就能买到一套房子。”他表示,带该客户去看城东一楼盘,该楼盘均价约8600元/平方米,对方看中一套顶楼户型,最终讲价至8450元/平方米,“最终他还是没有买,因为首付只有20万元,不够。”

该中介表示,兴庆区目前老房子较多,但涨价也厉害,比如有一套购入价60万元的房子,现在已经涨到140万元。

从小就跟随父母来银川生活的老顾,如今在西夏区工作,五六年前在西夏区买了三套房。“当时也就3000元/平方米左右,三四十万元一套,现在都翻倍了,价格都达到6000-7000元/平方米。”

2018年,房地产投资客阿飞在阅海万家小区买了两套二手房,约6000元/平方米,目前已经超过1.1万元/平方米,他对燃财经表示,“当年,我在银川一共买了4套房,阅海万家的是翻倍了,但在老城区买的就没有翻倍。涨得不好的我已经卖了,把钱拿回广东、深圳投资。”

阿飞告知燃财经,事实上,在2015年全国楼市上涨周期中,银川也于2015年7月开始缓慢上涨。他认为,银川是2015年以来全国楼市上涨潮的尾声,但由于深圳又在去年开启了第二轮上涨周期,而这波房价上涨已经传导到西安,加上全球货币超发的经济形势,银川房价短期内还会继续上调。

“银川房价涨幅大,但相对于同级别的其他城市,银川房价绝对值较低,预计2021年都还会保持上涨态势。”

楼市火热背后

银川楼市火热,房价大涨,除了楼市调控比较宽松以外,也受到一些市场因素的作用。

易居房地产研究院总监严跃进称,银川房价的上涨,说明了城市间先后上涨的态势,如西安先上涨,之后的一些城市随着经济发展,购房需求释放,就容易上涨。“特别是如果遇到货币政策比较宽松,相互叠加,涨幅就会更快,也可以理解为一种‘补涨’效应。”

河北大学经济学院教授张玉梅分析认为,目前的房地产市场表现与货币政策较为宽松有关系,广义货币供应量( M2 )处于较高增速,对小微企业、农业企业的一系列贷款可能也会有小部分流入楼市。

楼市补涨、货币政策是银川楼市上涨的大背景,但银川地价上涨也是一个不容忽视的直接原因。

近几年,万科、碧桂园、中海、恒大、融创、绿城等多家龙头房企纷纷进驻银川,不惜重金圈地,开荒建楼,给楼市点了一把火。当年万科进宁夏,郁亮表示,“万科将用全集团资源培育银川和西宁市场。”

根据乐居财经统计,银川市2020年成交商住地26宗,建筑面积243.56万平方米,成交总价71.49亿元,平均溢价率43%。其中金凤区吸金达60.5亿元,占全市成交金额76%。

城北尚未开盘的中海九樾,正是中海2020年拿下的金凤城北阅海片区13号地块,成为银川新地王,楼面价达6794元/平方米,溢价率70%;而2019年的地王,就是13号地块对面的59号地块,也即中梁印,楼面价4718元/平方米,整整相差2000元。

不过,阿飞对燃财经表示,从经济基本面来看,银川房价不可能涨太久。“银川是一个能源城市,由于国家能源价格在2012年下跌,直至2018年才有所恢复,六年来银川的房价随之平稳,2018年才开始反弹。”他认为,种种因素叠加,银川房价上涨就是一个经济现象,长远来看,银川的房价并不一定乐观。

阿飞的观点并不是毫无根据,实际上,尽管银川的经济正在逐步发展,但依然并不乐观。目前看来,银川的科创新兴产业仍旧处于起步阶段,其经济支柱产业是能源和农业,相对还是较为传统,新旧动能转换不易。

银川市统计局数据亦显示,2020年实现地区生产总值1964.37亿元,同比增加3.2%。其中,第一产业75.72亿元,同比增长0.7%;第二产业832.62亿元,同比增长2.8%;第三产业1056.03亿元,同比增长3.8%。

数据显示,2020年全市高耗能行业增加值占比为59.7%,低于去年同期3.5个百分点。高耗能行业增加值占比下降,但占比还是达六成。

尽管工业经济是GDP的重头戏,盈利能力也在下降。《2020年银川市经济运行情况系列分析报告之二》指出,1-11月份,规模以上工业企业营业收入2110.83亿元,同比下降0.1%;规模以上工业企业利润总额115.24亿元,同比下降6.6%。“1-12月份,工业生产有所改善,但整体下降面仍然较大。”

在西北五省中,其余四个省会城市西安、乌鲁木齐、兰州、西宁,2020年的GDP总量分别为10020.39亿元、3337.32亿元、2886.74亿元、1372.98亿元,银川的1964.37亿元GDP总量仅仅比西宁多600亿元,排名倒数第二。

根据中指研究院2021年2月百城房价指数排名,银川仍以6425元/平方米的均价在所有省会城市中垫底。

方立也认为,银川的房价不可能再涨太多,“银川就是公务员、国企员工工资高点,当地人平均收入也就是四五千元,房价再往上走,普通人根本负担不了了。”

本文源自燃次元

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